錦糸町 税理士法人　坂部綜合会計／アサヒ・ビジネスセンター

平成２３年度税制改正　３

平成２３年度税制改正の所得税に関する改正のうち、土地・住宅税制の関係について、続けて解説いたします。

（３）土地・住宅税制関係について

�@　特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例（租税特別措置法３６条の２）関係

個人がその年の１月１日において所有期間が１０年を超える居住の用に供していた土地と家屋等（居住用財産）を譲渡して代わりの居住用財産（買換え資産）を取得して居住の用に供する等、一定の要件を満たす買換えのための譲渡が行われた場合、その譲渡資産の譲渡対価が２億円を超えて買換資産の取得価額以下の場合は、その資産の譲渡がなかったものとみなし、譲渡価額は買換資産の取得価額を上回る場合には、その差額分のみ譲渡があったものとする譲渡所得計算の特例要件が以下のように改正されました。

要件である資産の譲渡の対価「２億円」が、平成２４年１月１日以後の譲渡から１億５０００万円に引き下げられ、かつ、その適用期限も平成２５年１２月３１日までと２年間延長されることになりました。


�A　居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（租税特例措置法４１条の５）関係

譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超える家屋又は土地等でその個人の居住の用に供されていたものを譲渡して住宅ローンにより一定の要件を満たす買換え資産を取得して居住の用に供した場合に生じた譲渡損失の額は、譲渡した年分で他の所得との損益通算が認められ、通算しきれなかった損失の額は翌年以降３年間にわたって繰越控除が出来ることとされていますが、その適用期限が平成２３年１２月３１日までとされていたものを上記�@と同様に適用期限を平成２５年１２月３１日まで２年間延長されることになりました。


�B　特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（租税特別措置法４１条の５の２）関係

上記�A同様に、譲渡の年の１月１日において所有期間が５年を超える居住用の家屋及び土地等で譲渡契約締結日の前日において、その譲渡資産に係る住宅ローンを有する居住用財産を譲渡したことにより生じた譲渡損失の額は、他の所得との損益通算が認められ通算しきれなかった損失の額は、翌年以後３年間にわたって繰越控除が出来ることとされていましたが、その適用期限を上記�@、�A同様に２年間延長し平成２５年１２月３１日までとされました。

この場合の譲渡損失として扱われる金額は、譲渡による収入金額が取得費及び譲渡経費の合計額を下回った部分の金額をいうのではなく、譲渡資産の住宅ローン残高が譲渡対価を上回る場合のいわゆるオーバーローン部分の金額が譲渡損失として扱われることになります。
また上記�Aとは異なり、買換えのための譲渡でなくともオーバーローンとなった場合に適用があります。

注　上記�A・�Bの場合の翌年以降３年間の譲渡損失額の繰越控除は、その年の合計所得金額が３０００万円を超える年分については適用がありません。また、譲渡の相手が配偶者や親族等のほか特別な関係のある個人や法人に対する場合も適用されないことになります。