錦糸町 税理士法人　坂部綜合会計／アサヒ・ビジネスセンター

不動産の名義がどうなっているか、今一度確認してみましょう！

　相続した土地建物の名義変更をしていなくとも、建物が未登記（表題登記がされていない）であっても、固定資産税は課税されますので、特に問題はないように思われます。しかし、相続不動産を担保に融資を受けたり、売却をするには、相続登記・建物の表題登記が必須となります。

相続登記に必要な書類の収集、新築後相当期間経過した建物の表題登記には思ったより時間がかかります。また、相続人の中に認知症の方や未成年の方がいると、家庭裁判所の手続きが必要となり、さらに費用と時間がかかります。
長期間名義変更をしないでいるうちに、さらに何回か相続がおこると、相続人が１０数人以上になることも珍しくはありません。相続関係が複雑になると、遺産分けの話がまとまりにくくなります。

また、相続人の中に多額の借金を抱えた方がいると、突然、相続不動産が債権者から差し押さえられるということもありえます。
このようなことにならないように、相続した不動産の名義変更はお早めにお済ませになることをお勧めいたします。
なお、相続不動産を賃貸している場合、遺産分割前の賃料は、法律上は相続人の共有財産ですので、所得税等の申告をする際にはご注意ください。

２．収益不動産の名義人と貸主は一致していますか？

土地建物は所有者個人の名義なのに、賃貸借契約書の貸主・賃料収入の受取人は、所有者ではない親族・同族法人名義になっていませんか？不動産所有者と親族・同族法人がサブリース契約をしていない場合には問題となりえます。本来であれば、不動産所有者の収入・経費として申告をするべきなのに、親族・同族法人の収入・経費として申告をしてしまっていると、個人・法人ともに修正申告が必要となり、その結果多額の延滞税が発生してしまう場合もあります。

また、土地は所有者個人の名義、建物は同族法人名義の場合、土地の利用形態が賃貸借なのか使用貸借なのかにより、相続発生時の土地評価の取扱い等が異なってしまいます。まずは所有者と貸主がどのようになっているのか確認することが大切です。


３．借地人の建物の名義はどのようになっていますか？

借地権の名義人と借地上の建物の名義人が異なる場合には、借地権の対抗力（第三者に対して借地権の存在を主張できる権利）がありません。普通借地権の場合、借地権の登記はされないのが一般的ですが、借地上の建物につき借地人名義の登記がされていれば借地権の対抗力が認められます。

借地上の建物の名義人に対抗力がない場合、底地が第三者に譲渡されてしまえば、当該建物の名義人は借地権を底地の新所有者に対抗できないというのは理屈ではありますが、イレギュラーな状態ですので、底地所有者についても高額な取引は望めないと思われます。やはり、本来の土地賃借人や建物所有者と話し合うなどして、借地契約を解除するなり、承諾料（更新料）等と引き換えに正常な契約形態にするなりしてはいかがでしょうか？

４．借地・借家人に相続は開始していませんか？

借地・借家権には相続性があります。借地・借家人に相続が開始した場合、実際に借地・借家権を相続する相続人を早急に確定してもらい、その方に地代・家賃を請求することとなります。相続人が借地権を相続はするものの実際に利用しなくてもよい場合には、「借地権を買い取る」「底地と借地権を併せて売却する」という選択肢もあります。

相続人が借地・借家権を相続しない場合には、借地・借家契約の解除をし、未払地代・家賃を清算し、借地上の建物の取壊し・借家内の家財道具の処分等をすることとなります。
借地権は相続の対象ではないと思い違いをしている相続人に当たったら「ラッキー！」ですので、借地上の建物の取壊し費用を負担してあげるなども考慮して速やかに借地契約を解除してしまいましょう（笑）！